Корректировки при оценке квартиры сравнительным подходом

Данный подход базируется на двух простых принципах:

1. Принцип спроса и предложения. Существует вполне объяснимая взаимосвязь между степенью потребности в квартирах и объемом предложений на рынке.

2. Принцип замещения.

Покупатель, владеющий информацией о рынке недвижимости, не станет платить за квартиру больше, чем стоит аналогичная квартира с аналогичными свойствами (расположение, размер, физические характеристики квартиры и дома,…).

Суть подхода заключается в обработке данных о сделках купли-продажи квартир в районе оцениваемой квартиры, определении ценообразующих факторов, расчете корректирующих (поправочных) коэффициентов, отражающих степень отличия оцениваемой квартиры от квартир-аналогов.

Ценообразующих факторов очень много, а их сочетаний еще больше. По этой причине приходится ограничиваться наиболее объективными (существенными) факторами, которыми в большей степени отличаются квартиры-аналоги от оцениваемой квартиры.

Исследуя рынок сделок, оценщик рассматривает максимум характеристик потребительских свойств оцениваемой квартиры, а также среды ее расположения. Одинаковые характеристики не принимаются во внимание. В результате анализа выявляется набор факторов, с их учетом квартира оценивается в единых денежных единицах.

Так как число ценообразующих факторов для любой квартиры весьма велико, в процессе анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых не оказывает большого влияния на изменение цены квартиры. Тем не менее, их количество остается весьма значительным. Для упрощения работы «весомые» факторы группируются, и в дальнейшем в качестве элементов сравнения рассматриваются группы факторов.

Перечень групп факторов, рекомендуемых к применению в сравнительном подходе квартиры.

Группа факторов / Элементы сравнения для сделок купли-продажи

1. Качество прав / 1.1. Обременение квартиры договором аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения (крайне редко)

2. Условия финансирования / 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя квартиры 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств

3. Особые условия /3.1. Наличие финансового давления на сделку

4. Условия рынка /4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки

5. Местоположение / 5.1. Престижность района расположения квартиры 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Транспортная доступность квартиры 5.4. Близость к метро 5.5. Качество окружения (экология района)

6. Физические характеристики / 6.1. Состояние дома 6.2. Размеры квартиры и соотношение полезной/полной площади 6.3. Износ и потребность в ремонте квартиры 6.4. Размер кухни 6.5. Высота потолков

7. Сервис и дополнительные элементы / 7.1. Обеспеченность и качество коммунальных услуг 7.2. Наличие парковки и (или) гаража 7.3. Наличие охраны, ограждения придомовой территории 7.4. Наличие и качество придомовой территории 7.5. Наличие лифта

Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.

1. Качество прав для квартир-аналогов и оцениваемой квартиры связывается со степенью обремененности последней частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененной квартиры в сравнении с квартирами с полными правами собственности.

1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемой квартиры в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а оцениваемая квартира сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

1.2. Права владения и пользования квартирой-аналогом или оцениваемой квартирой могут ограничиваться частным или публичным сервитутом и иными обременениями.

Любое из двух перечисленных ограничений может привести к уменьшению стоимости квартиры.

Следовательно, если обременение касается квартиры-аналога, то ее цена корректируется в сторону увеличения. И наоборот, если ограничиваются возможности использования оцениваемой квартиры, то цена квартиры-аналога уменьшается на величину поправки.

2. При анализе условий расчета по сделке купли-продажи квартиры рассматриваются все договорные условия расчетов, уже состоявшихся для квартиры-аналога и планируемых для оцениваемой квартиры. При этом возможны варианты финансирования сделки:

2.1. Продавец частично или полностью кредитует покупателя на покупку данной квартиры с условиями, отличающимися от средних условий на рынке кредитных операций (процент по кредиту устанавливается ниже рыночного). Либо предоставляется беспроцентная отсрочка платежа.

2.2. Оплата по сделке частично или полностью производится не деньгами, а эквивалентом денежным единицам – ценными бумагами, имуществом, документами на право владения другой недвижимостью, и т.п. В такой ситуации необходимо дополнительно оценивать используемый денежный эквивалент на момент совершения сделки.

3. Факторы, учитывающие субъективные условия сделки, не зависимые по отношению к оцениваемой квартире (срочная сделка по причине банкротства, родственные мотивы, партнерские отношения,…). Использовать квартиры, участвующие в такого рода сделках, для сравнения с оцениваемой квартирой нецелесообразно.

4. В условиях рынка цена спроса и цена предложения имеют некоторую дельту. Причины возникновения дельты:

4.1. С момента совершения сделки, относительно которой происходит сравнение прошло некоторое время, за это время цены на рынке могут вырасти или наоборот – упасть. Для учета роста или падения служит индекс инфляции на период оценки, либо уровень цен на рынке недвижимости в других сегментах рынка. Тем не менее не следует использовать для сравнения сделки, совершенные больше месяца назад, по отношению ко времени оценки.

4.2. Цена предложения всегда выше фактической цены сделки по причине заложенной дельты на торг. 5. Факторы местоположения квартиры:

5. Местоположение

5.1. Престижность района расположения квартиры, обусловленная наличием в микрорайоне исторических и архитектурных памятников, парков, заповедных зон, водоемов и других достопримечательностей, оказывающих влияние на выбор потенциального покупателя.

5.2. Близость квартиры к центру города, центрам деловой активности и жизнеобеспечения, общественных, финансовых, развлекательных, торговых комплексов.

5.3. Транспортная доступность квартиры сегодня является одной из наиболее веских причин даже для смены места жительства. Проблема пробок в Москве разрастается, готового решения жителям города московские власти пока не предложили.

5.4. Близость к метро оказывает влияние на подавляющее большинство жителей города. Этот фактор имеет высокий вес в удаленных районах города, и небольшой вес при оценке элитной недвижимости, где не возникает необходимость пользоваться общественным транспортом.

5.5. Качество ближайшего окружения — тип застройки и архитектурные особенности дома, близость к парку, озеру, пруду, реке, удаленность от свалок, производственных предприятий.

Последовательность внесения корректировок:

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

  • С первого по четвертый фактор сравнения корректировки осуществляются в определенной последовательности, и после каждой очередной корректировки цена квартиры пересчитывается заново, до перехода к следующему фактору;
  • С четвертого фактора корректировки могут быть выполнены в свободном порядке, и цена продажи после каждой корректировки квартиры заново не пересчитывается.

В рамках сравнительного подхода к оценке квартиры выделяют два метода:

  1. Метод моделирования ценообразования;
  2. Метод сравнительного анализа.

Метод моделирования ценообразования, основан на построении линейных или мультипликативных (методы интегральных подстановок) зависимостей и статистической обработки большого объема данных, о случившихся сделках с квартирами-аналогами:

или

где P* — рыночная стоимость квартиры;

fj — элемент сравнения;

fj и fej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любой квартиры и для некоторой специально подобранной «эталонной» квартиры;

pj = Pfj/fj – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где Pfj — цена j-гo фактора размером fj.

Указанная зависимость предназначается для постоянного использования в оценке множества квартир, и требует постоянной корректировки этой зависимости, на основе регулярного мониторинга рынка жилой недвижимости.

Метод моделирования ценообразования достаточно трудоемок, и применяется лишь при массовой оценке квартир, например при определении налогооблагаемой базы, или расчете арендной платы для сдачи в аренду муниципальной недвижимости.

Метод сравнительного анализа основан на анализе небольшого количества сделок, выделенных из общей массы сделок по признаку наибольшей близости к оцениваемой квартире. При этом квартиры-аналоги отбираются для анализа из числа тех квартир, которые имеют функциональное назначение, аналогичное назначению оцениваемой квартиры и соответствующее принципу наиболее эффективного использования квартиры (проживание собственника либо сдача в аренду).

Метод сравнительного анализа имеет следующую последовательность этапов:

  • анализ рыночной ситуации по квартирам рассматриваемого типа, региону и выбор источников информации для реализации следующих этапов;
  • определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), в большей степени влияющих на стоимость рассматриваемой квартиры;
  • разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
  • расчет поправочных корректировок;
  • применение модели к квартирам-аналогам для расчета скорректированных цен продажи квартир;
  • анализ скорректированных цен продажи квартир-аналогов для определения стоимости оцениваемой квартиры.

При реализации данного метода используют как процентные так и стоимостные поправки.

Процентные поправки вносятся умножением цены продажи квартиры-аналога или ее единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках квартиры-аналога и оцениваемой квартиры. Если оцениваемая квартира лучше сопоставимого аналога, то к цене аналога вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданной квартиры-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках квартиры-аналога и оцениваемой квартиры.

Положительная поправка вносится, если оцениваемая квартира лучше сопоставимой квартиры-аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых квартир могут сильно не совпадать. В связи с этим, выбор значения скорректированной цены продажи в качестве основы для определения рыночной стоимости оцениваемой квартиры, когда абсолютное итоговое значение корректировок минимально или их число минимально (одно из двух). Данное правило основано на том, что цена продажи наиболее подобной сравнимой квартиры (по максимальному количеству рассматриваемых характеристик) — адекватна.

Оценка квартиры сравнительным подходом

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 4

При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки (физические и экономические характеристики; компоненты, не связанные с недвижимостью).

При сборе информации по объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников, специализированных периодических изданий и Интернета. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учетом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.

Далее приводятся обоснование и расчет величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.


Для определения ориентира величины корректировки по какому-либо элементу сравнения можно воспользоваться программами определения стоимости жилых помещений (квартир), представленных на сайтах риэлтерских, оценочных компаний. Для этого необходимо ввести требуемые для расчета стоимости квартиры данные в двух вариантах. Первый вариант – с данными оцениваемой квартиры, второй вариант – с данными оцениваемой квартиры, в которых величина одного элемента сравнения заменена на величину элемента сравнения по одному из объектов сравнения (аналогов).

При этом необходимо учитывать, что величина корректировки будет ориентировочная и ее необходимо обосновать. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений. Это обусловлено тем, что гипотетическая модель стоимости квартиры, по которой ведется примерный расчет рыночной стоимости квартиры в риэлторских компаниях основывается на статистических данных, учитывает не все элементы сравнения, и результат определения рыночной стоимости квартиры является приблизительным.

Сравнительный подход включает следующие этапы:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав собственности на Объект оценки и аналоги.

2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.

3. Выбор единицы сравнения.

4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.

5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.

6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.

7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между аналогами и Объектами оценки. Девять обязательных элементов сравнения представлены в Таблице 10.

Таблица 10 Исходные данные об объектах сравнения (аналогам)

Элементы сравнения Аналоги
Условия продажи н/д Без комиссии н/д
Условия рынка (время) аналогично аналогично аналогично
Цена 15 млн руб 580 тыс долл 21 млн руб
Местоположение м.Чистые пруды, ЦАО м.Тверская, ЦАО м.Пролетарская, ЦАО
Расстояние до метро 10 минут пешком 3-5 мин пешком н/д
Физические характеристики: Продажа свободного назначения Продажа офиса Продажа офиса, шоу-рум, салона-парикамахерской
Тип объекта Помещение свободного назначения Помещение свободного назначения Помещение свободного назначения
Тип помещения 1 этаж жилого дома 2 этаж адм.зд. н/д
Площадь, м2 60м2 87м2 71м2
Вид здания жилое Адм. н/д
Отдельный вход нет нет Есть
Санузел, кухня есть, есть Есть, есть н/д
Состояние хорошее отличное отличное
кондиционер нет есть нет
Телефон, интернет есть нет нет

Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Элементы сравнения Аналоги
Объект оценки
Цена за кв. м, руб. 250 000

Корректировка на местоположение 15 мин пеш -1% -2%
Скорректированная стоимость 1 м2 208805,7
Корректировка на площадь 72квм +6% -7,5% +0,5%
Скорректированная стоимость 1 м2
Корректировка на этажность дома н/д
Скорректированная стоимость 1 м2
Корректировка на вид здания адм +3%
Скорректированная стоимость 1 м2
Корректировка на наличие отдельного входа нет -3%
Скорректированная стоимость 1 м2
Корректировка на санузел, кухню нет -2% -2%
Скорректированная стоимость 1 м2
Корректировка на состояние отличное +3%
Скорректированная стоимость 1 м2
Корректировка на кондиционер нет +1%
Скорректированная стоимость 1 м2
Корректировка на телефон, интернет есть +3% +3%
Скорректированная стоимость 1 м2
Общая чистаякоррекция, в процентах +9,1% -7,58% +0,41%
Общая валовая коррекция,в процентах +9% -7,5% +0,5%

Обоснование величины корректировок:

· Местоположение — все объекты сравнения находятся в центральном административном округе, в пешей доступности от метро, вблизи станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,2% за 1 за минуту разницы от станции метро;

  • Площадь — для офиса небольших размеров, каждый квадратный метр имеет значение, поэтому введем корректировку 0,5% за 1 кв.м
  • Наличие отдельного входа для офиса, а для шоу-рума и салоны красоты, особенно важно, поэтому введем корректировку 3%

· Без телефона и интернета современные офисы врядли смогут существовать – корректировка 3%

· Наличие кондионера увеличивает стоимость помещения на 1%

· Жилое помещение всегда менее удобнее, чем административное корректировка 3 %

· Наличие кухни и санузла необходимо для нормальной работы, корректировка 2 %

· Отличное состояние помещения сильно отличается от хорошего. Поэтому введём корректировку 3%

Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог 3.

Для аналога 1- 0,2, для 2 – 0,3, для 3 – 0,5

Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит:

СО.О.= 0,2*272761+0,3*196910+0,5*296986= 262118,2руб/м2.

СО.О = 262118,2*72 м2 = 18 872 510 руб.

Оценка доходным подходом

Оценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод). При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки.

Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчетном потенциальном валовом доходе определяется расчетная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются квартиры-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду.

Используемая информация по аналогам формируется в табл. 12.

Таблица 12

Элементы сравнения Аналоги
Цена за кв. м, руб в мес
Местоположение Таганская Лубянка Китай-город
Расстояние до метро 5 мин пешком 5 мин пешком 4 мин пешком
Физические характеристики:
Тип помещения жилой дом Адм.зд. Адм.здание
Площадь, м2
Наличие телефона и интернет есть есть есть
Наличие отдельного входа есть нет есть

Расчёт среднерыночной арендной платы

Элементы сравнения Объект оценки Аналог1 Аналог2 Аналог3
Цена за кв м за месяц
Корректировка на местоположение 15 мин -2% -2% -2,2%
Скорректированная стоимость 1 м2
Корректировка на площадь 72квм +8% +11% -4%
Скорректированная стоимость 1 м2
Корректировка на вид здания адм +3%
Скорректированная стоимость 1 м2
Корректировка на наличие отдельного входа нет -3% -3%
Скорректированная стоимость 1 м2
Общая чистаякоррекция, в процентах +5,8% +8,78% -8,9%
Общая валовая коррекция,в процентах +6% +9% -9,2%

Обоснование величины корректировок:

· Местоположение — все объекты сравнения находятся в центральном административном округе, в пешей доступности от метро, вблизи станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,2% за 1 за минуту разницы от станции метро;

  • Площадь — для офиса небольших размеров, каждый квадратный метр имеет значение, поэтому введем корректировку 0,5% за 1 кв.м
  • Наличие отдельного входа для офиса, а для шоу-рума и салоны красоты, особенно важно, поэтому введем корректировку 3%

· Жилое помещение всегда менее удобнее, чем административное корректировка 3 %

· Таким образом, стоимость Объекта оценки составит

· СО.О.= 0,4*1587+0,3*1958+0,3*1366=1632руб/м2

· СО.О= 1632*72= 117504руб.

  • Расчёт коэффициента капитализации
Показатели
Цена продажи, руб 12 349 060 11 456 780 18 438 790
Потенциальный валовой доход, руб. в год 1 066 464 1 174 800 1 311 360
Коэффициент капитализации 0,086 0,103 0,071

Цена продажи указана не была, поэтому определили ее с помощью сайта www.irn.ru.

Обоснование корректировок и определение рыночной стоимости

Для того чтобы определить рыночную стоимость Объекта, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым Объектом. Ниже представлено объяснение примененных корректировок.

Корректировка на передаваемые права

Поправка вводится при отяжелении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. В таких случаях оцениваются права владения нового собственника, т.е. к собственности объекта (по результатам сделки) прибавляется текущая стоимость прав арендатора и/или кредиторской задолженности. Данных об обременении прав собственности по объектам аналогам, использованным при расчете стоимости объекта оценки, не выявлено.

Корректировка на условия продажи

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. Данных факторов по объектам — аналогам не выявлено.

Корректировка на цену предложения

Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения. На основании информации, полученной у агентств недвижимости «Инком-недвижимость», МИАН, «Миэль», РДН, Оценщиком принято среднее значение поправки (-3% для офисных помещений. Значения поправок принимаются со знаком минус, поскольку цена корректируется в сторону уменьшения.

Дата предложения

Анализ приводимых в Отчете данных основывается на информации, полученной за октябрь 2006 года. Соответственно нет необходимости устанавливать поправки по сопоставимым продажам помещений.

Корректировка на размер кухни.

У объекта-оценки кухня 6,6 кв.м, а у объектов-аналогов она несколько больше, на разницу в площади необходимо внести понижающую корректировку в размере 2%. Размер корректировки получен в результате анализа информации агентств недвижимости г. Москвы («Инком-недвижимость», «Миэль»)

Корректировка на местоположение

Оцениваемый объект, как и объекты-аналоги, расположен в одном районе г. Москвы, следовательно корректировку на место положения вносить не требуется.

Корректировка на этаж расположения объекта

Объект оценки расположен на этаже «кроме первого и последнего» кроме объекта аналога №5, он расположен на последнем этаже, но в связи с тем, что существует технический этаж,корректировка на этаж расположения не вводилась

Корректировка на наличие балкона

У объекта оценки присутствует балкона нет, а у объектов-аналогов №2,4 есть, следовательно необходимо внести понижающую корректировку на наличие балкона, в размере 2%. Размер корректировки получен в результате анализа информации агентств недвижимости г. Москвы («Инком-недвижимость», «Миэль»)

Корректировка на состояние

В помещениях объекта-оценки выполнен качественный ремонт, состояние хорошее, а состояние объектв-аналогов №1,2 – «типовой ремонт», следовательно необходимости внести повышающую корректировку на состояние в размере 300 $/кв.м к стоимости 1 кв.м, а у обектов-аналогов №4,5 «евроремонт», что требует внесение по отношению к ним понижающей корректировки в размере 300 $/кв.м к стоимости 1 кв.м. Размер корректировки определен на основании информации, полученной от фирм, работающих на рынке строительных и отделочных работ г. Москвы (http://new.otdelochnik.ru, http://remstroy.com;).

В итоге рыночная стоимость объекта оценки определяется как результат ранжирования скорректированных цен объектов аналогов.

Для этого анализируется надежность выбранных аналогов с учетом надежности информации, а также количества и характера вносимых поправок. Затем выбирается тот аналог, надежность которого представляется наиболее высокой и присваивается ему ранг R = 100%. Из оставшихся аналогов выбрать тот, который обеспечивает большую надежность, сравнить его надежность с надежностью того аналога, который получил ранг R = 100% и определить его ранг в %. Повторить эту процедуру для оставшихся аналогов. Пронормировать назначенные ранги и перевести их, таким образом, в весовые коэффициенты по формуле: Gi = Ri / ∑Ri.

R
Аналог 1 90 20
Аналог 2 90 20
Аналог 3 100 23
Аналог 4 80 18
Аналог 5 80 18
440 100

Таблица №3. Характеристики объектов-аналогов.

Характеристика

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Адрес м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.38 м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.36 м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.50 м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.48 м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.52
Дата предложения

Октябрь 2006 г.

Удаленность от метро 10 минут пешком 10 минут пешком 10 минут пешком 10 минут пешком 10 минут пешком
Тип здания Сталинский Сталинский Сталинский Сталинский Сталинский
Назначение 2-комнатная квартира 2-комнатная квартира 2-комнатная квартира 2-комнатная квартира 2-комнатная квартира
Площадь, кв.м
Текущее состояние Типовой ремонт, состояние хорошее Типовой ремонт, состояние хорошее Качественный ремонт, состояние хорошее Евроремонт, состояние хорошее Евроремонт, состояние хорошее
Кухня 9 9 8,5 9 9
Этаж/этажей 2/9 8/11 3/10 5/8 9/9
Наличие балкона/ лоджии

нет

Балкон

нет

Балкон

нет

Наличие телефона

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Санузел Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный
Состояние подъезда

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Стоимость, $

540 000

495 000

550 000

610 000

525 000

Цена спроса/ предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения
«Из рук в руки» от 26.10.2006 «Из рук в руки» от 27.10.2006 «Из рук в руки» от 02.10.2006 «Из рук в руки» от 02.10.2007 «Из рук в руки» от 02.10.2008

Таблица №4. Корректировки по сравнимым продажам.

Элемент сравнения Оцениваемый объект

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Стоимость за 1 кв.м., $ США

Оцениваемые права

Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности

Корректировка

1 1 1 1 1
Скорректированная цена

Условия продажи

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка

1 1 1 1 1
Скорректированная цена
Условия финансового расчета

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка

1 1 1 1 1
Скорректированная цена
Цена спроса/предложения

Цена предложения

Цена предложения

Цена предложения

Цена предложения

Цена предложения

Корректировка

0,97

0,97

0,97

0,97

0,97

Скорректированная цена 8061 8575 9196 9865 9613

Местоположение

м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.50, кв.65 м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.38 м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.36 м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.50 м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.48 м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.52

Корректировка

Скорректированная цена
Удаленность от метро

10 минут пешком

10 минут пешком

10 минут пешком

10 минут пешком

10 минут пешком

10 минут пешком

Корректировка

Скорректированная цена
Кухня 6,6

8,5

Корректировка

0,98

0,98

0,98

0,98

0,98

Скорректированная цена
Этаж расположения объекта 8 этаж 12-ти этажного дома 2/9 8/11 3/10 5/8 9/9

Корректировка

Скорректированная цена
Наличие балкона/ лоджии Нет Нет Балкон Нет Балкон Нет

Корректировка

1,00

0,98

1,00

0,98

1,00

Скорректированная цена
Наличие телефона Есть Есть Есть Есть Есть Есть

Корректировка

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена
Состояние подъезда Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее

Корректировка

Скорректированная цена
Санузел Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный

Корректировка

Скорректированная цена
Техническое состояние Качественный ремонт, состояние хорошее Типовой ремонт, состояние хорошее Типовой ремонт, состояние хорошее Качественный ремонт, состояние хорошее Евроремонт, состояние хорошее Евроремонт, состояние хорошее

Корректировка, $/кв.м

Скорректированная цена
Весовой коэффициент

0,20

0,20

0,23

0,18

0,18

Взвешенная стоимость за 1 кв.м, $ США

8 800

Взвешенная стоимость объекта оценки, $ США

420 000

Взвешенная стоимость объекта оценки, рублей

11 251 000

Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 494;

… … © 2014-2019 — Студопедия.Нет — Информационный студенческий ресурс. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав (0.055)

>
Главная

Процесс проведения корректировок

  • E-mail

Подробности Подробности Категория: Статьи по оценке недвижимости Опубликовано: 06.09.2015 10:10 Administrator Просмотров: 8612

Процесс проведения корректировок

Сравнение характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требуют ее изменения. Для правильного моделирования стоимости объекта оценки необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать цены аналогов. Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс корректировки.

Корректировки вносятся с учетом позиций сравнения, перечисленных выше. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемое имущество.

Основное правило внесения корректировок заключается в том, что при корректировке фактических цен продаж сопоставимых объектов поправки производятся от объекта сравнения (ОС) к оцениваемому объекту (ОО).

Форма внесения поправок может быть:

— в абсолютных величинах (рублях, долларах, евро);

— процентах от стоимости сравниваемых объектов;

— долях единицы (используется реже).

Денежные поправки, или поправки, выраженные в деньгах, — это суммы, прибавляемые (вычитаемые) из цены продажи каждого сопоставимого объекта.

Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Эта поправка делается к цене аналога в целом.

Пример абсолютных денежных поправок: поправка на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (гараж, бассейн, парковка и т.д..

Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Общая величина (сумма) корректировок, применяемых к цене единицы сравнения, для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения.

Пример относительных денежных поправок: поправка на косметический ремонт; поправки, рассчитанные методом корреляционно-регрессионного анализа.

Процентные ставки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Процентная поправка может вноситься как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога. Общая величина поправки к объекту в целом не зависит от количества единиц сравнения. Процентные поправки, как правило, пересчитываются в денежные значения, которые прибавляют или вычитают из цены объекта-аналога.

Процентные поправки делаются на местоположение, износ, время продажи.

Процентные поправки используются, когда трудно определить точные суммы денег, но рыночные данные говорят о существовании процентных различий.

Особое внимание следует обращать на знаки. Например, когда сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, если бы обладал более высокими характеристиками объекта оценки. Величина поправки принимается исходя из того, как различия между сравниваемыми объектами будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая черта объекта стоит не столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а столько, сколько она добавляет к общей рыночной стоимости имущества, то есть оценивается ее вклад.

Таким образом, величина корректировки — это характеристика реакции рынка на вклад рассматриваемого компонента в стоимость объекта недвижимости.

Процесс внесения поправок состоит из следующих шагов:

1) идентификация (определение) элементов сравнения, которые влияют на стоимость объекта оценки;

2) сопоставление элементов сравнения в каждом конкретном случае и измерение различия между каждым объектом сравнения и объектом оценки (например, в процентах);

3) определение чистой (суммарной) поправки для каждого объекта сравнения и корректировка его цены продажи;

4) проведение анализа откорректированных стоимостей всех объектов сравнения и вывод относительно рыночной стоимости объекта оценки.

При проведении анализа в п. 4 используются следующие понятия теории и практики статистических методов:

— среднее арифметическое выборки;

— медиана — серединное значение возрастающей последовательности величин выборки;

— мода — наиболее часто встречающееся значение среди показателей.

Итак, на кумулятивной основе корректировки проводятся в том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие.

Последовательность действий при этом:

— определяются поправки в процентах по каждой характеристике;

— каждая поправка прибавляется (вычитается) из 100% и делится на 100%;

— полученные поправочные коэффициенты перемножаются между собой;

— цена продажи сопоставимого объекта умножается на итоговый поправочный коэффициент.

На независимой (плюс/минус) основе корректировки проводятся тогда, когда точно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректировочные характеристики независимо друг от друга.

Последовательность действий в этом случае:

— определяются поправки в процентах по каждой характеристике;

— суммируются их процентные значения (с учетом знаков);

— цена продажи сопоставимого объекта умножается на суммарный процент;

цена продажи сопоставимого объекта корректируется на полученную величину с учетом знака сложением или вычитанием.

Все методы расчета корректировок можно разделить на две категории:

1) количественные;

2) качественные.

Одним из признаков разделения служит соотношение количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Если, количество аналогов к больше или равно количества и ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются количественные методы.

Если количество аналогов к меньше количества я ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются качественные методы.

К количественным методам относятся:

1) анализ парных продаж — две рыночные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения и его вклад в стоимость (две продажи, отличающиеся лишь по одному элементу сравнения);

2) статистический анализ — Когда большой объем данных дает возможность вычислить стоимостное значение корректировки;

3) графический анализ — например, расчет стоимости земельных участков при приближении к городской черте;

4) трендовый анализ — выявление тенденций рынка на основе анализа большого объема рыночной информации; отслеживание тенденций рынка по какимлибо параметрам;

5) анализ вторичных (косвенных) данных, описывающих не сопоставимые сделки, а общие данные рынка с указанием источника информации;

6) анализ чувствительности, затрат, капитализация арендных различий и др.

К качественным методам относятся:

1) относительный сравнительный анализ — качественный классификационный анализ относительного сходства сравниваемых объектов без вычисления точных корректировок, а с использованием стандартных терминов качества, например качественной шкалы вида:

— много лучше,

— значительно лучше, — немного лучше,

— равный,

— немного хуже,

— значительно хуже,

— много хуже.

Качественная классификация такого рода часто используется в комбинации с количественными методами;

2) метод общей группировки — когда на активном рынке есть много аналогичных продаж с узким разбросом цен, например участки в садоводстве. Оценщик не производит отдельные корректировки, а сравнивает объект недвижимости в целом, чтобы определить, лучше он или Х5е каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная группировка. Таким образом, отпадает необходимость отдельно рассматривать каждую черту;

3) метод персональных интервью — применяется для активного рынка и несложных объектов и заключается в беседах со специалистами (юристами, районными архитекторами, управляющими и др.);

4) метод экспертных оценок (ранговый анализ) и др.

При проведении корректировок следует руководствоваться следующими правилами:

— если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь;

— если суммарная поправка больше 25%, то следует исключить из рассмотрения этот объект сравнения и подобрать более сопоставимый, если это возможно;

Метод анализа парных продаж позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках. Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка.

Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Метод применяется в условиях, когда невозможно произвести анализ парного набора данных.

Как следует из определения, метод применяется для сравнения только характеристик объектов, корректировки по первой группе элементов сравнения уже должны быть проведены.

Таким образом, чтобы оценить объект, необходимо сравнить его качественные характеристики и характеристики аналогов. Для этого необходимо оценить качественные характеристики объектов.

Оценка качества объектов представляет собой процесс измерения (приписывания качественным характеристикам объекта чисел в соответствии с определенными правилами), который можно определить как процедуру сравнения характеристик по выбранным показателям (признакам). В это определение включены три понятия — характеристика, показатель и процедура сравнения.

Если уровни фактора можно выразить количественно (в рублях, долларах, процентах, квадратных метрах и т.д.), то такой фактор называется количественным, если же уровни фактора нельзя выразить конкретным числом, то такой фактор называют качественным.

Примером количественного фактора может служить такая характеристика недвижимости, как площадь объекта, а качественным — его состояние. Конечно, состояние здания можно выразить в проценте износа по данным технической инвентаризации, но целый ряд объектов, например земельные участки, с точки зрения оценки не изнашиваются, однако могут весьма отличаться качеством по форме, возможности доступа и т.д.

Факторы также можно условно разделить на дискретные и непрерывные. Под дискретными понимаются факторы с определенным (чаще всего небольшим) числом уровней. Факторы, уровни которых образуют непрерывное множество, называются непрерывными.

Площадь объекта в этой градации выглядит как непрерывный фактор. К дискретным факторам можно отнести наличие балкона в квартире (нет, один, два).

Все это приводит к выделению неких общих принципов, универсальных шкал, по которым можно классифицировать уровни факторов.

Наиболее употребительные в практике измерений следующие виды шкал:

— номинальные (шкалы наименования или классификации);

— порядковые;

— интервальные;

— шкалы отношений;

Номинальные шкалы используются для описания принадлежности объектов к определенным классам. Всем объектам одного класса присваивается одно и то же число. Факторы в этом случае формализуются в виде бинарных оценок двух уровней: О и 1. Такую шкалу еще называют бинарной.

Порядковые шкалы позволяют установить равноценность и доминирование. Числа (коды) позволяют только определять порядок следования объектов и не дают возможности сказать, на сколько или сколько раз один объект предпочтительнее другого. Простейший пример кодирования по такой шкале: лучше, хуже, равноценно.

Интервальные шкалы позволяют отражать величину различия между свойствами объектов. Простейший пример — измерение износа здания в процентах. Основным свойством такой шкалы является равенство интервалов. Интервальная шкала может иметь произвольные точки отсчета и масштаб. Основное достоинство шкалы состоит в том, что она позволяет зафиксировать отношения «на сколько лучше» и «на сколько хуже».

Шкала отношений — частный случай шкалы интервалов, когда за точку отсчета принимается 0. При таком кодировании отношение любых двух точек шкалы не зависит от единицы измерения. Следовательно, эта шкала позволяет определять отношения «во сколько раз лучше» или «во сколько раз хуже».

К менее употребимым шкалам относятся такие разновидности шкалы интервалов, как шкала разностей (единичный масштаб) и абсолютная шкала (нулевая точка отсчета и единичный масштаб).

Необходимо отметить, что в результате того или иного оценивания возникает необходимость качественного и количественного сравнивания факторов между собой. Несоизмеримость факторов между собой объясняется, как правило, не только и не столько различными единицами измерения, но и тем, что каждый фактор, выражая определенное свойство, одновременно является оценкой отношения экспертов к этому свойству.

Если необходимо принять решение с учетом многих факторов, то все их многообразие, как правило, приводит к однозначной комплексной оценке, причем наиболее распространенной и удобной является денежная оценка.

Довольно часто в оценочной практике применяют анализ данных рыночной статистики. Чаще всего используется корреляционно-регрессионный анализ. При его применении можно получить неплохие результаты при наличии хорошей базы данных. В то же время эффективность метода в значительной степени связана с количеством элементов сравнения: чем большее количество факторов влияет на цену объекта недвижимости, тем более представительной должна быть база данных.

Основу экспертного метода составляет субъективное решение оценщика о том, как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену. Как правило, анализируются те объекты, расхождение параметров которых с оцениваемым объектом не приводит к отклонению стоимости более чем на 30%.

Последовательность, в которой вносятся поправки к сопоставимым объектам, определяется на основе анализа рыночной информации о сделках.

Следует сделать одно важное замечание. Определение рыночной стоимости одним из своих условий предполагает наличие открытого и конкурентного рынка. Поскольку рынок недвижимости в российской действительности таковым не является, а информационный рынок для некоторых сегментов рынка недвижимости является не только непрозрачным, но и вовсе закрытым, оценщик вынужден использовать не только информацию по сделкам, но и данные о ценах предложений к продаже. Однако цены продаж и цены предложений, как это известно, из ценообразования, отличаются компонентой на уторговывание, торговой наценкой, наценке посредника и пр. Часто совокупная величина этих надбавок известна в процентах к цене продажи из анализа рынка (и ее знают риелторы), или оценщик ее может отследить по изменению данных листинга. Поэтому следует учесть эту разницу до проведения всех последующих корректировок, поскольку для проведения корректировок все ценовые характеристики должны иметь однородную структуру. Отнесение этой процедуры к поправкам на условия продажи или на рыночные условия методологически неверно, поскольку она не выражает ни особенности мотивации сделки, ни изменение рыночных условий во времени, которые определяют эти поправки.

Последовательные корректировки

Корректировка на передаваемые права. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению стоимости обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, могут привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения.

Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных ограничений может привести к уменьшению стоимости объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта оценки, то цена объекта-аналога уменьшается на величину поправки.

Отличие качества права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда

— собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок;

— имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

В этом случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно учесть только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременения.

Проведение корректировки по составу прав собственности — достаточно сложная проблема вследствие недостаточности; а порой и недоступности необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении сравнительного подхода оценщики, как правило, подбирают ряд сравниваемых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности.

Корректировка на условия финансирования. Нормальные условия финансирования — это когда финансирует сделку только одна сторона — покупатель. Для современной России на рынке жилой недвижимости характерна оплата сделки наличными.

При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки.

При этом возможны следующие варианты:

1. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного), или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

2. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства, и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости), считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

3. Платеж в рассрочку (по частям) также представляет собой вариант льготирования продавцом покупателя.

Расчет поправки на финансирование может выполняться различными способами. Один из них — использование процедуры дисконтирования. Этот способ используется, как правило, когда продавец финансирует ипотечный кредит с процентной ставкой ниже рыночной.

Дисконтирование денежных потоков для расчета поправок на финансирование может также учитывать возможность оплаты шаровым платежом.

Корректировка на условия продажи. Корректировка на условия продажи выражает мотивацию участников сделки. В нормальной рыночной ситуации она должна быть типичная: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т.п.

Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает субъективные условия договора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.

Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств, приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т.е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно за счет снижения цены.

Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно, и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого, типа давлением, из рассмотрения исключаются.

Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собой отношениями купли-продажи и аренды одновременно.

Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить исходя из условия, что продавец кредитует покупателя.

К этим элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствующий рыночным условиям на дату продажи.

Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночной обоснованной величиной. Величина поправки может быть оценена исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфраструктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию.

Корректировка на рыночные условия. Изменение рыночных условий, связанных с изменениями соотношения спроса и предложения, требует проведения корректировки на дату продажи.

Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту Оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.

Независимые корректировки

Корректировка на местоположение. Местоположение имеет решающее значение, особенно для коммерческой недвижимости.

К факторам местоположения относятся:

1. Престижность района расположения объекта как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения, в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами и объектов-конкурентов, всего того, что характеризуется понятием ситус объекта (или его экономическое местоположение).

3. Транспортная: и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к. парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

4. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок методами сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Корректировка на физические характеристики объекта. Физическими характеристиками обладают и земельный участок, ц улучшения.

К характеристикам земельного участка относятся: размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности (избавления от растительности и неровностей) земельного участка и качество почвенного покрова. При этом из топографических параметров участка важнейшими являются неровности поверхности, наличие склонов, холмов, рвов и скальных образований.

Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики (несущая способность) пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления фунтовых вод.

Полезны также сведения о возможном залегании полезных ископаемых (как источнике возможных обременении в будущем).

Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и норм этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены цементы конструкций.

В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на улицу).

Кроме характеристик собственно строения существенными оказываются и характеристики окружения; тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории, загрязненность почвы и воздушной среды.

Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании сравнения цен сделок. Корректировка на различие размеров помещений и строительного объема осуществляется на основе Данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема строения данного типа. Поправки на различия вели чин площади земельных участков в составе объекта-аналога и объекта оценки определяются на основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка. При оценке и внесении поправок к ценам сделок с объектами-аналогами, имеющими размеры, отличные от размеров объекта оценки, полезным будет использование методов корректировки удельных цен.

Поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются по величине издержек на проведение ремонтных работ с добавлением прибыли предпринимателя, рассчитанной по норме отдачи на капитал, вложенный в новое строительство.

Корректировка на экономические характеристики объекта. Корректировка на экономические характеристики объекта используется в первую очередь для объектов, приносящих доход, чтобы сравнивать качество, стабильность и риск денежных потоков.

К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта.

Существенным для экономики и ценности объекта являются возможности экономии ресурсов.

http://www.dom-zel.ru/Metody-provedeniya-korrektirovok

Внесение корректировок

№ п\п Корректировки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5
Цена 1м2 долл.США 1 500 1 550
Перевод цены предложения в цену сделки (%) -5 % -5 % -5 % -5 % -5 %
Скорректированная цена 1 м2 (01х(1+02/100)) 503,5
Корректировка на местоположение (долл.США) +600 +600
Скорректированная цена 1 м2 (03+04)
Корректировка на транспортную достижимость (коэффициент) 1,23 1,23
Скорректированная цена 1 м2 (05х06)
Корректировка на состояние (долл. США) -200 -200 +200 +200
Скорректированная цена 1 м2 (07+08)
Ранг
Средняя стоимость 1 м2 (долл.США)

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

1273х 1200 = 1527600 долл.США

Объяснение корректировок

Для целей настоящего примера, поправки вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем в скорректированную по определяющему фактору цену аналога вносится корректировка по зависимому фактору.

5.1. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. Данная уступка в среднем составляет 5 %.

5.2. Аналоги № 1, 2, 4 находятся в Центральном административном округе, т.е. по своему местоположению не уступают оцениваемому объекту, поэтому в их цену поправок не вносилось. Аналоги № 3, 5 находятся в САО. Настоящая поправка представляет собой уменьшение стоимости объекта в зависимости от его местоположения и рассчитывается путем капитализации потерь от недополучения арендной платы.

В результате анализа рынка офисных помещений в ЦАО на дату оценки была выявлена дифференциация величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения объектов. В ЦАО ставка арендной платы офисных помещений составляет 400 долл. США, а в САО 250 долл. США.

Расчет поправки на местоположение

долл. США


5.3. Аналоги № 1, 2, 4 по своей транспортной достижимости сопоставимы с объектом оценки и потому не требуют корректировок. Аналоги № 3, 5 находятся на значительном удалении от станции и потому требуют повышающих корректировок.

Были выявлены следующие пары сопоставимых объектов:

Объект Функциональное назначение Транспортная достижимость Цена, долл.США/кв.м.
A офисное Отличная – 5 минут от метро
B офисное Удовлетворительная – 15 мин от метро
C офисное Отличная – 5 минут от метро
D офисное Удовлетворительная – 15 мин от метро
Е офисное Отличная – 2 мин от метро
F офисное Удовлетворительная – 20 мин от метро

Поправка на транспортную достижимость определяется отношением цен парных продаж объектов.

Птр.дост. =

5.4. Аналог № 4 по своему состоянию сопоставим с объектом оценки и не требует введения корректировок. Состояние аналогов № 1 и 2 значительно лучше состояния объекта оценки, т.к. они находятся в отличном состоянии, следовательно, необходимо внесение в их стоимость понижающей поправки. Состояние аналогов № 3 и 5 хуже состояния оцениваемого объекта, так как они требуют проведения ремонта, следовательно, необходимо внесение в их стоимость повышающей поправки. Величина корректировки на состояние определена путем анализа типичных затрат на ремонт 1 кв.м. аналогичных офисных помещений (на дату оценки в среднем составляет 200 долл.США/кв.м.).

5.5. Ранжирование скорректированных цен 1 кв.м. офисных помещений произведено по количеству поправок внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносились наименьшее количество корректировок.

Расчет стоимости воспроизводства улучшений

Подробный пример расчета стоимости воспроизводства улучшений приведен в рамках метода остатка для земли. Для целей настоящего примера примем затраты на создание улучшений равными 1400 долл.США/м. кв., а их накопленный износ 45 % (улучшения постройки1953 года).

Тогда стоимость воспроизводства улучшений земельного участка составит:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *